Grondbeleid

Op 26 november 2021 is door de Hoge Raad het zogenaamd arrest Didam gewezen. De kernverplichting uit dat arrest-Didam kan als volgt worden samengevat:

De Hoge Raad heeft in het arrest-Didam bepaald dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat (onder meer) een gemeente die het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, te verhuren, te verpachten, in erfpacht of in  bruikleen te geven (et cetera) ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien (i) er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak  of (ii) redelijkerwijze te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moeten er selectiecriteria opgesteld worden die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. In geval van slechts één serieuze gegadigde moet de gemeente zijn voornemen tot het verrichten van de privaatrechtelijke rechtshandeling tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekendmaken dat eenieder daarvan kennis kan nemen.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is net als in de rest van Nederland nog steeds groot. De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroepen beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen  . Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor RIB 068- Voortgang woningbouwopgave 2022-2  .

In de eerste helft van 2022 stegen de huizenprijzen nog, maar in de tweede helft van 2022 werd de omslag op de woningmarkt ook zichtbaar in de huizenprijzen. Dit komt door de substantieel gestegen rente, de hoge energieprijzen en de afzwakkende economie.

Voor huurwoningen geldt dat als gevolg van (verdergaande) reguleringen de maandhuren beperkter kunnen stijgen en onder druk staan. Tegelijk stijgen de bouwkosten van woningen. Deze stijging is hoger dan de opbrengstenstijging en dit leidt er per saldo toe dat de residuele grondopbrengsten onder druk staan.

Voor de korte termijn zijn de parameters voor grondopbrengsten dan ook bijgesteld van 2% naar - 1% per jaar.

Op de Nederlandse bedrijfsruimte markt is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. De oorlog in Oekraïne, stijgende prijzen en de haperende wereldhandel remmen echter de economische ontwikkeling. De grondprijzen blijven op niveau vanwege de krapte op de vastgoedmarkt.

Veel partijen zijn hun voorraden dichtbij de consument aan het vergroten om hun kosten in deze onzekere tijd beheersbaar te houden en de leverzekerheid tegelijk vergroten. Dat is terug te zien in de toenemende vraag naar logistiek vastgoed en dientengevolge stijgende huren. De bedrijfsruimte markt laat een wisselend beeld zien. Enerzijds is er krapte en een grote vraag die zorgt voor stijgende prijzen. Anderzijds groeit de onzekerheid bij beleggers en hebben ontwikkelaars te maken met kostenstijgingen. Voor Amersfoort zijn geen signalen voor afwijkende ontwikkelingen.

In bedrijvenpark Vathorst zijn in 2022 twee kavels verkocht en geleverd met een totale omvang van 7.951 m2. Van de resterende kavels zijn er op dit moment een beperkt aantal vrij beschikbaar omdat er reeds verkoopgesprekken plaatsvinden of omdat er kavels vrijgehouden worden voor de realisatie van de Danzigtunnel.

Op bedrijventerrein de Wieken zijn er op dit moment geen bedrijfskavels vrij beschikbaar.
Voor een groot deel van de kavels in Vinkenhoef lopen verkoopgesprekken. Het vrije aanbod is op dit moment vrij beperkt.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2022 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het MPG 2022. Deze zal, na de presentatie van de jaarrekening 2022, door het college worden vastgesteld. Het MPG 2022 zal voor de vaststelling van de jaarrekening 2022 door de raad ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden.

Tabel: PG.01 Grondexploitaties

Grondexploitatie Vathorst (PPS)

In het verleden is er een voorziening getroffen voor verliezen die toen voorzien werden bij het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) bij de ontwikkeling van Vathorst.

De markt heeft zich tot 31/12/2022 in Vathorst goed ontwikkeld. Op peildatum is de hoogte van deze voorziening toereikend, als de toekomst volgens planning verloopt (de voorziening bedraagt per 31 december 2022: € 2,0 miljoen). Inmiddels zijn er grote globale ontwikkelingen die uiteindelijk ook de resultaten van deze Publiek Private Samenwerking (PPS) kunnen beïnvloeden. Risico’s die onder andere aanwezig zijn, zijn:

• Grondstofprijzen (kunnen) fors stijgen en de kosten van het bouw- en woonrijp maken worden (fors) hoger dan verwacht;
• Ook leiden de toegenomen energiekosten en bijvoorbeeld de materiaalkosten tot hogere stichtingskosten van woningen. Vanuit een residueel perspectief bezien dalen dan de grondprijzen die gerealiseerd kunnen worden;
• De hypotheekrente is snel opgelopen. Dat betekent ook dat de verwachte verkoopprijzen van woningen minder snel stijgen c.q. dalen. Deze ontwikkeling zorgt er ook voor dat de grondprijzen uiteindelijk onder druk kunnen komen.

Nu een aantal van deze risico’s zich voordoet, kan dat tot gevolg hebben dat een deel van de financiële reserve daarvoor aangewend moet worden en we in een volgende analyse de voorziening weer moeten ophogen. Op dit moment is echter niet exact duidelijk in hoeverre bijvoorbeeld de stijgende hypotheekrente leidt tot een daadwerkelijke verlaging van de grondwaarde. Omdat de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten substantieel zijn, kunnen relatief beperkte kleine wijzigingen wel substantiële effecten hebben.

Grondexploitatie Podium (PPS)

Het kantorenpark Podium bestond uit een grootschalige kantoorontwikkeling (ca. 135.000 m² BVO) gelegen tussen de A28, de spoorlijn Amersfoort- Zwolle en de woonwijk Vathorst. Deze ontwikkeling liep via een PPS tussen de gemeente Amersfoort (via de Grondexploitatie Amersfoort BV) Heijmans en ING Real Estate Development, waarvoor een VOF is opgericht. Inmiddels is de VOF ontbonden.

Omdat de aanpassingskosten van de rotonde 9 nog betaald moeten worden vanuit deze ontwikkeling, kan dit project dit jaar niet afgesloten worden.

Gronden Vathorst Bovenduist

Het in 2021 laten vrijvallen van de voorziening Vathorst Bovenduist, en daarmee het ‘herstellen’ van de oorspronkelijke boekwaarde, was een louter administratief gevolg van het vastgestelde raadsbesluit in 2021 en zegt dus niet dat de toekomstige ontwikkeling van Bovenduist budgettair neutraal zal zijn. Dit is wel het vastgestelde streven maar ook bij deze ontwikkeling zien wij een aantal risico’s:

• In het raadsvoorstel is besloten dat een aantal ‘in het verleden gemaakte afspraken’ vereffend worden. Wat de mogelijke financiële gevolgen zijn van deze afspraken kan nu niet met zekerheid vastgesteld worden;
• Het ontwikkelkader van Vathorst Bovenduist is nog niet vastgelegd. Dat maakt dat er geen duidelijkheid is over de omvang van het programma. Daarmee zijn toekomstige opbrengsten en kosten ook onzeker;
• De ontwikkelingsstrategie voor Bovenduist is nog niet bepaald. Als er bijvoorbeeld gekozen wordt voor een faciliterende rol van de gemeente, is de gemeente gehouden aan het wettelijk (gemaximeerde) kostenverhaal. Onzeker is of dan alle kosten ook daadwerkelijk verhaald kunnen worden;
• De exacte financiële gevolgen van het stapelen van ambities kunnen nu niet bepaald worden. Dat maakt de financiële haalbaarheid onzeker;
• Ook deze ontwikkeling wordt beïnvloed door globale ontwikkelingen. Deze zorgen voor hogere materiaalprijzen en onzekerheden die onder andere zorgen voor stijgende rentepercentages en meer onzekerheid over toekomstige grondopbrengsten;
• (Voor de volledige risico-paragraaf zie: De ontwikkeling van Vathorst-Bovenduist ).

Als een of meerdere van deze risico’s zich voordoen kan bij de vaststelling van het ontwikkelkader van Vathorst Bovenduist alsnog sprake zijn van tekort waar op dat moment alsnog dekking voor gevonden moet worden, als vastgehouden wordt de vastgestelde inhoudelijke ambities.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld door het college (zie Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort ).

Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.

Mede voor het bepalen van de risico's worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. Bij deze herziening worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meegenomen. Toch kunnen deze ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Bovenduist of de herontwikkeling van de huidige stadhuislocatie of de ontwikkeling van Kop van Isselt een substantieel risico-profiel met zich meebrengen, afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie. Omdat deze strategie nog niet vastligt en ook andere ruimtelijke en financiële kaders niet zijn vastgesteld, zijn deze toekomstige risico's buiten beschouwing gelaten. De bandbreedte van de risico's van deze projecten wordt voorlopig ingeschat op 10 - 20 miljoen. De risico's van de nieuwe gebiedsexploitatie Hoefkwartier zijn opgenomen, om meer inzicht te geven over de risico’s die horen bij het faciliterende en actieve grondbeleid.

De stijgende prijzen, de beperkte capaciteit op de arbeidsmarkt en de economische onzekerheid zijn meegenomen in het huidige MPG en bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties. In aanloop naar de komende herzieningen zijn deze verwachtingen opnieuw getoetst aan de realiteit van de grondexploitaties, zie hiervoor 'Vaststelling uitgangspunten Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2022 '.

Tabel: PG.02 Risico's en weerstandsvermogen

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.